Il problema del rispetto delle distanze tra immobili siti su terreni confinanti è un tema assai diffuso, specialmente in questo momento in cui i tecnici sono chiamati ad attestare la regolarità urbanistica ed edilizia dei fabbricati interessati dal cosiddetto Superbonus 110%. Il tema coinvolge spesso immobili da lungo tempo costruiti in cui la situazione può in qualche modo considerarsi cristallizzata.
Ci si chiede quindi se l’effetto del tempo possa sanare in qualche modo il mancato rispetto delle distanze tra edifici previsto dal Codice Civile.
Al fine di chiarire fin da subito la problematica risulta utile esaminare quanto stabilisce la Corte di Cassazione con la Sentenza dell’8 settembre 2014, n. 18888. La corte afferma infatti che è legittimo l’acquisto per usucapione di una servitù finalizzata a conservare la costruzione di un fabbricato che non rispetta la distanza dal confine rispetto a quella prevista dalla legge.
Il caso in esame riguarda la realizzazione di un edificio costruito violando le distanze minime da tenere con le costruzioni confinanti. Trascorso un lasso di tempo notevole dalla realizzazione della costruzione (oltre 20 anni), il proprietario confinante presenta ricorso al giudice per chiedere la demolizione dell’edificio in questione.
La Corte precisa che il vicino può chiedere ed ottenere l’arretramento dell’edificio qualora quest’ultimo sia stato realizzato non rispettando la distanza minima prevista dal Codice civile e dal regolamento urbanistico, ma la richiesta deve avvenire entro 20 anni dalla costruzione del manufatto stesso.
In caso contrario, il proprietario dell’edificio costruito a distanza inferiore a quella legale può acquisire in usucapione lo spazio ravvicinato.
Non solo, la possibilità dell’usucapione è consentita anche in caso di costruzione abusiva, in quanto il problema della mancata concessione edilizia non interviene nei rapporti tra privati, ma con lo Stato: “è ammissibile l’acquisto per usucapione di una servitù avente ad oggetto il mantenimento di una costruzione a distanza inferiore a quella fissata dal codice civile o dai regolamenti e dagli strumenti urbanistici, anche nel caso in cui la costruzione sia abusiva, atteso che il difetto della concessione edilizia esaurisce la sua rilevanza nell’ambito del rapporto pubblicistico, senza incidere sui requisiti del possesso “ad usucapionem” (cfr. Cass. Civ., Ord. n. 1395 del 19.01.2017).
In seno ad un eventuale giudizio sul punto, l’onere probatorio sarà così distribuito: il proprietario che lamenti la realizzazione di un manufatto su un fondo limitrofo a distanza non regolamentare dovrà dare prova solo del fatto della costruzione e di quello della dedotta violazione, mentre il convenuto, che affermi di avere acquisito per usucapione il diritto di mantenere il suo fabbricato a distanza inferiore a quella legale, deve dimostrare la sussistenza degli elementi costitutivi dell’acquisto a titolo originario, vale a dire l’apparenza della servitù ex art. 1061 c.c. ed il decorso di venti anni necessario a far maturare la fattispecie (cfr. Cass. Civ., sent. n. 15041 dell’11.06.2018, così ancheCassazione civile sez. II, 24/05/2019, n.14275).
E ancora sul tema può leggersi la recente Cassazione civile sez. II, 10/07/2020, (ud. 18/09/2019, dep. 10/07/2020), n.14706: “Nessuno di tali due principi, tuttavia, contrasta con la suddetta ratio decidendi, la quale, per converso, risulta perfettamente allineata all’insegnamento di questa Corte alla cui stregua “in tema di violazioni delle distanze legali, il proprietario che lamenti la realizzazione di un manufatto su un fondo limitrofo a distanza non regolamentare deve dare prova solo del fatto della costruzione e di quello della dedotta violazione, mentre il convenuto, che affermi di avere acquisito per usucapione il diritto di mantenere il suo fabbricato a distanza inferiore a quella legale per avere ricostruito un edificio preesistente in loco, deve dimostrare la sussistenza degli elementi costitutivi dell’acquisto a titolo originario, vale a dire la presenza per il tempo indicato dalla legge del manufatto nella stessa posizione e l’assoluta identità fra la nuova e la vecchia struttura” (Cass. 15041/18; nello stesso senso, Cass. 362/17, Cass. 14902/13).”
Il tecnico, chiamato ad eseguire le pratiche per l’ottenimento del superbonus 110% potrà pertanto certificare la regolarità urbanistica ed edilizia del fabbricato anche in presenza di un edificio che violi le distanze tra costruzioni imposte dal codice civile, ove la costruzione dell’edificio sia avvenuta da oltre un ventennio. Se infatti è vero che la servitù non può dirsi acquisita in mancanza di un giudizio di accertamento della stessa, è anche vero però che una eventuale azione del proprietario dell’edificio asservito potrebbe essere facilmente opposta mediante la presentazione di una eccezione di usucapione di servitù di distanza.